中新網上海3月18日電 (記者 於俊)洗碗機以“兩會後的政策變化與樓市走向”為主題的易居論壇剛剛落幕,來自房企、基金、營銷以及研究機構的人士,對中國樓市政策和市場走向提出了不同的見解。但大家對今年樓市均表“謹慎樂觀”。
  克而瑞研究中心披露:今年1-2月,全國樓市成交較疲軟,其中一線城市成交下降幅度達50%,二線城市也出隨身碟現較大的下滑。而據上海易居房地產研究院的市場成交報告,2月份,全國30個典型城市新建商品住宅成交面積環比減少了34.0%。
  克而瑞研究中心總經理孟音就3月份1-13日的數據分析,全國樓市成交並沒有明顯回升,最大的原因也還是供應沒有大幅增加。她認為,整個樓市的基本面還是不錯的。如2月份月度銷售額在人民幣10億元以上的製冰機出租項目,在全國一、二線城市有近20個。這些熱銷項目的個數並不比去年同期的項目少。
  上海房屋出租易居房地產研究院副院長楊紅旭表示,3月份上旬沒有出現期待的反彈,說明市場發生了微妙的變化。尤其是一線城市沒有延續強勢,給此前在一線城市瘋狂拿地的房企帶來“被套”的風險。
  今年兩會《政府工作報告》中,未提“遏制房價過快上漲勢頭”。而此前的2005年至2013年的連續8年中,支票借款每一年的《政府工作報告》都提到了“調控”、“遏制房價的上漲”等。在與會者看來,今年兩會不談房價,恰是市場的一種進步。
  海富通基金地產研究員石紅軍博士指出,如果從“溫飽、小康、富裕”三個層次看,目前中國房地產市場基本上還是處於滿足溫飽的階段。儘管有相當多的人希望住得更好,但最大的問題是,仍有好多人沒有合適的住房。由於限購、限貸等政策,好多改善型需求也沒有得到有效的滿足。從戶型結構看,目前80%的產品在滿足剛需市場。因此,不談房價,註重從新的方式做好樓市調控,才符合長效機制的調控思路。
  大家以為,從行業大趨勢看,目前中國樓市處於高位盤整、高位震蕩態勢,但依然呈現持續發展的趨勢。但市場結構已發生了各類分化的現象。
  從現實情況看,市場分化的最大表現為城市的分化。據上海易居房地產研究院調查,三四線城市的庫存在近3年一直保持匍匐前進的態勢,其上升的動力要強於一二線城市。
  石紅軍提醒,須警惕三四線城市的“空城”、“鬼城”問題。不過,也沒有必要就此持看空的觀點,畢竟從新型城鎮化的角度看,未來發展中小城市仍是中央政策的導向。但他仍看好一二線城市的樓市走向。就中國樓市越來越多地融入國際市場因素問題,上海嘉城兆業房地產有限公司副總裁周國平認為,中國房價上漲的根本原因不在於供需關係,而在於匯率問題。從2015年中國承諾完成匯率自由兌換、美國最終退出QE計劃等要素看,預計在2015年年底會出現新的變化。當匯率發生變化時,中國的M2就一定會下滑。市場預期下來的時候,各類資本會撤離,這個時候就是樓市做空的時候。
  上海易居房地產研究院綜合研究中心總經理崔霽不以為然:如果中國的利率市場化結束、匯率改革加速等環節到位,那麼對高端市場的投資需求將發生比較大的變化。很多財富群體不再投資房地產市場,而會選擇涉足境外投資。當然,這樣一個過程,需要以匯率市場化的金融改革比較順利為前提。
  上海易居房地產研究院最新發佈的報告稱,今年1-2月份中國樓市各項指標紛紛出現下滑,而各類宏觀經濟數據呈向上攀升態勢。
  石紅軍預計,今年的樓市短周期將是一個V型走勢,下半年一定是正增長的態勢。
  周國平擔心,隨著互聯網帶來的各種衝擊、金融信貸趨於收緊,房企的資金鏈會變得緊張。從回籠資金的角度看,房企今年的庫存去化壓力會加大。
  上海易居房地產研究院院長張永岳教授總結指出,房地產是影響中國經濟社會發展的重要產業。中國政府的樓市調控將會更尊重市場,更註重建立長效的發展機制。新形勢下,各類市場主體需要客觀認識市場新的動向,解讀新的樓市精神,把握未來形勢的走向。在滿足住房需求、開發方向、商業模式創新等方面積極進取。(完)  (原標題:房地產業人士縱論“兩會後的政策變化與樓市走向”)
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